企業(yè)自行建造廠房買的變壓器，是不是無論會計上怎么處理，都應計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅嗎？

　　答：房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)的原值，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于進一步明確房屋附設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2005]173號)第一條的規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2008]152號)第一條關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

　　如果上述變壓器，以房屋為載體，且不可隨意移動的附屬和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。反之，一般可以不并入固定資產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　因此，需要判斷上述變壓器是否可以“隨意移動”而評估確認是否計入房產(chǎn)原值。

　　對于建筑公司的工程款會計處理，財會人員一般通過“銀行存款”“應交稅費”“主營業(yè)務成本”等會計科目進行核算，具體的會計分錄該怎么寫？

　　建筑公司工程款的會計分錄

　　1、開發(fā)商支付工程款

　　借：銀行存款/應收賬款—XX公司（建設方）

　　　　貸：主營業(yè)務收入

　　2、計提XX工程稅費

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費

　　　　　　其他應交款—教育費附加（營業(yè)稅*3%）

　　　　　　其他應交款—地方教育費附加（營業(yè)稅*2%）

　　3、計提XX工程印花稅

　　借：管理費用—印花稅（合同價*0.03%）

　　　　貸：應交稅費

　　4、結(jié)轉(zhuǎn)XX工程成本

　　借：主營業(yè)務成本

　　　　貸：工程施工—XX工程—直接材料

　　　　　　工程施工—XX工程—直接人工

　　　　　　工程施工—XX工程—機械使用費

　　　　　　工程施工—XX工程—其他直接費

　　　　　　工程施工—XX工程—間接費

　　主營業(yè)務成本是什么？

　　主營業(yè)務成本是指企業(yè)銷售商品、提供勞務等經(jīng)營性活動所發(fā)生的成本。企業(yè)一般在確認銷售商品、提供勞務等主營業(yè)務收入時，或在月末，將已銷售商品、已提供勞務的成本轉(zhuǎn)入主營業(yè)務成本。

　　企業(yè)應當設置“主營業(yè)務成本”科目，按主營業(yè)務的種類進行明細核算，用于核算企業(yè)因銷售商品、提供勞務或讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常活動而發(fā)生的實際成本，借記該科目，貸記“庫存商品”、“勞務成本”等科目。期末，將主營業(yè)務成本的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，借記“本年利潤”，貸記該科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，“主營業(yè)務成本”科目無余額。

　　什么是應交稅費？

　　應交稅費是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應交納的各種稅費。應交稅費包括企業(yè)依法交納的增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加等稅費，以及在上繳國家之前，由企業(yè)代收代繳的個人所得稅等。

　　房產(chǎn)稅和土地使用稅是企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營時需要繳納的兩大稅種，而這兩種稅金繳納時需要先計提再進行繳納，計提房產(chǎn)稅和土地使用稅的會計分錄應該怎么做？

　　計提房產(chǎn)稅土地使用稅會計分錄

　　計提時：

　　借：稅金及附加

　　       貸：應交稅費-應交房產(chǎn)稅/土地使用稅

　　實際繳納時：

　　借：應交稅費-應交房產(chǎn)稅/土地使用稅

　　       貸：銀行存款

　　房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是什么？

　　房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中所記載的房屋原價。計征房產(chǎn)稅時需要以房屋原價扣除規(guī)定比例的房產(chǎn)余值進行計征。若賬簿中并未記載房屋原價，應按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，再按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

　　與房屋密不可分的一切附屬設備及不可單獨計價的配套設施都應計入房產(chǎn)原值，比如暖氣、通風、衛(wèi)生、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、石油、壓縮空氣、給水排水等管道及電力、電纜導線、電訊;還有電梯、過道、升降機、曬臺等等。

　　納稅人如若對原有房屋進行改建或是擴建的，要相應增加房屋原值。若房屋內(nèi)附屬設備和配套設施的進行更換的，將其價值計入房產(chǎn)原值的同時，可減除原來附屬設備和配套設施的價值;若附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常修理更換的零配件，更新后不需要計人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不需要扣除。

　　公司經(jīng)營過程中通過出租不動產(chǎn)取得收益的行為，稱為不動產(chǎn)租賃。核算不動產(chǎn)租賃業(yè)務時，應設置預付賬款科目處理，相應的會計憑證該怎么做？

　　不動產(chǎn)租賃業(yè)務的會計憑證

　　支付房租：

　　借：預付賬款——房租

　       　貸：銀行存款等

　　每月攤銷時

　　借：管理費用——房租

　　       貸：預付賬款——房租

　　預付賬款是指企業(yè)按照購貨合同的規(guī)定，預先以貨幣資金或貨幣等價物支付供應單位的款項。一般包括預付的貨款、預付的購貨定金、預付工程款、預付備料款等，也是公司債權(quán)的組成部分。

　　預付賬款是資產(chǎn)科目，核算的是預付賬款的增減變動及其結(jié)存情況，企業(yè)可按供貨單位進行明細核算。該科目期末一般為借方余額，反映企業(yè)預付的款項，如為貸方余額，則反映企業(yè)尚未補付的款項。為了加強對預付賬款的管理，一般應單獨設置會計科目進行核算，預付賬款不多的企業(yè)，也可以將預付的貨款記入“應付賬款”科目的借方。

　　企業(yè)的預付賬款不得計提壞賬準備。但是，如果有確鑿的證據(jù)表明企業(yè)預付賬款的性質(zhì)己經(jīng)發(fā)生改變，或者因供貨單位破產(chǎn)、撤銷等原因己經(jīng)無望再收到所購貨物的，應將原計入預付賬款的金額轉(zhuǎn)入其他應收款，并按規(guī)定計提壞賬準備。

　　不動產(chǎn)租賃是什么？

　　不動產(chǎn)租賃是出租(經(jīng)營租賃)其取得的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，相對動產(chǎn)而言，強調(diào)財產(chǎn)和權(quán)利載體在地理位置上的相對固定性。

　　常見不動產(chǎn)的范圍：

　　(1)土地;

　　(2)附著于土地上的建筑物，如房屋、橋梁;

　　(3)地上定著物，如花草樹木;

　　(4)建筑物的固定附屬設備：如給排水、中央空調(diào)設備。

　　無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)均屬于企業(yè)資產(chǎn)范疇，無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)是兩個不同的概念，具體如何區(qū)分？

　　無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)怎樣區(qū)分？

　　一、實物形態(tài)不同

　　無形資產(chǎn)不具備實物形態(tài)，固定資產(chǎn)有實物形態(tài)。

　　二、核算方式不同

　　使用壽命有限的無形資產(chǎn)需要在估計使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法進行攤銷，對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)則不需要攤銷，但至少于每一會計期末進行減值測試。

　　固定資產(chǎn)是估計凈殘值后，按年限采取直線法等提取折舊，同時進行減值測試，對滿足計提減值準備的固定資產(chǎn)，要提取減值準備后重新計算折舊。提折舊與減值測試的方法是同時進行的。

　　不動產(chǎn)屬于無形資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)?

　　不動產(chǎn)不是無形資產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)。

　　不動產(chǎn)包括：各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等。

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設備、器具、工具等。從會計的角度劃分，固定資產(chǎn)一般被分為生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、租出固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、不需用固定資產(chǎn)、融資租賃固定資產(chǎn)、接受捐贈固定資產(chǎn)等。

　　無形資產(chǎn)主要包括哪些？

　　無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認的非貨幣性資產(chǎn)。主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)等。

　　符合以下條件之一的，則認為其具有可辨認性：

　　(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來。并能單獨或者與有關(guān)的合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換等。

　　(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務中轉(zhuǎn)移或者分離。

　　安措費主要包括、購置、更新、改善施工安全生產(chǎn)條件，以及作業(yè)環(huán)境的文明施工費、環(huán)境保護費、臨時設施費、安全施工費等費用。

　　安措費包括哪些內(nèi)容？

　　安措費包括：購置、更新、改善施工安全生產(chǎn)條件和作業(yè)環(huán)境的文明施工費、環(huán)境保護費、臨時設施費、安全施工費，以及配備必要的應急救援器材、設備和現(xiàn)場作業(yè)人員安全防護物品支出，安全生產(chǎn)檢查與評價支出，重大危險源、重大事故隱患的評估、整改、監(jiān)控支出，安全技能培訓及進行應急救援演練支出等費用。

　　安措費的含義是什么？

　　安措費，是安全防護文明施工措施費的簡稱，是指按照國家現(xiàn)行的建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標準的有關(guān)規(guī)定，購置和更新安全防護用具及設施、落實安全施工措施、改善安全生產(chǎn)條件和作業(yè)環(huán)境所需的費用。

　　安措費提取標準是多少？

　　安措費提取標準是百分之零點五到百分之一點五。

　　安措費是建筑成本之一，建筑安措費是安全文明生產(chǎn)措施費。

　　安全防護文明施工措施費用占合同價格的比例為多少？

　　比例一般為1.4%。措施費指完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。包括環(huán)境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設施費、夜間施工費、二次搬運費、大型機械設備進出場及安拆費、混凝土及鋼筋混凝土模板及支架費、腳手架費、已完工程及設備保護費、施工排水、降水費等。

　　在會計業(yè)務核算上，開發(fā)成本科目用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。那么開發(fā)成本屬于什么科目？

　　開發(fā)成本所屬什么科目？

　　開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品銷售條件的各項投入，以及分攤的配套設施費、環(huán)境綠化費、外部管網(wǎng)等各項費用，它屬于成本類科目，由于成本類別未直接反映在資產(chǎn)負債表中，因此需要在會計期末結(jié)轉(zhuǎn)至存貨。

　　開發(fā)成本包括什么？

　　1、土地使用權(quán)出讓金：國家作為土地所有人，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。

　　2、征地拆遷安置補償：包括征地拆遷安置補償。國家建設征用農(nóng)村土地產(chǎn)生的費用主要包括土地補償費、勞動安置補助費、水利設施維護和配置費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地復墾基金、征地管理費等；拆遷安置補償。在城市地區(qū)，國家和地方政府可以按照法定程序?qū)袃渫恋鼗蛘咂髽I(yè)、事業(yè)單位、個人使用的土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或者其他建設項目。

　　3、前期工程費：項目規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用，以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。這些費用可根據(jù)實際工作量和相關(guān)收費標準進行估算。

　　4、建筑安裝工程費：指直接用于建筑安裝工程的總費用。主要包括建筑工程費（建筑及特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）和室內(nèi)裝修工程費。

　　5、基礎設施費用：也稱紅線內(nèi)工程費用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、污水、排洪、通訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指數(shù)估算法計算。

　　6、公共配套設施費：主要包括開發(fā)社區(qū)公共配套設施發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)移的支出。本估算可參考“建筑安裝工程造價”估算方法。

　　7、儲備基金：不包括基本儲備基金和不可預見的價格上漲。

　　8、開發(fā)期間的稅收：開發(fā)項目的投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所承擔的各種稅費以及當?shù)卣蛴嘘P(guān)部門征收的費用。

　　企業(yè)作為一般納稅人，由于經(jīng)營需要購進一批不動產(chǎn)，按規(guī)定其進項稅額不再分兩年抵扣，那么相應的賬務處理該怎么做？

　　一般納稅人購買不動產(chǎn)如何做賬？

　　例如：A公司屬于一般納稅人，2020年4月份購進新建不動產(chǎn)并取得增值稅專用發(fā)票價稅合計1090萬元，發(fā)票4月份認證相符。請問相關(guān)賬務處理怎么做?

　　借：固定資產(chǎn)—辦公樓                        1000

　　       應交稅費—應交增值稅(進項稅額)      90

　　       貸：銀行存款                                      1090

　　不動產(chǎn)是什么？

　　不動產(chǎn)是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。

　　常見不動產(chǎn)的范圍：

　　1、土地;

　　2、附著于土地上的建筑物，如房屋、橋梁;

　　3、地上定著物，如花草樹木;

　　4、建筑物的固定附屬設備：如給排水、中央空調(diào)設備。

　　固定資產(chǎn)是什么？

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設備、器具、工具等。固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動手段，也是企業(yè)賴以生產(chǎn)經(jīng)營的主要資產(chǎn)。

　　固定資產(chǎn)的入賬價值：固定資產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。固定資產(chǎn)的成本，是指企業(yè)購建某項固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理、必要的支出。這些支出包括直接發(fā)生的價款、相關(guān)稅費、運雜費、包裝費和安裝成本等，也包括間接發(fā)生的，如應承擔的借款利息、外幣借款折算差額以及應分攤的其他間接費用。

　　隨著現(xiàn)代越來越網(wǎng)絡化，不少公司都是通過招聘網(wǎng)站發(fā)布招聘啟事進行公開招聘的，發(fā)布招聘啟事時，需向招聘網(wǎng)站支付相應的費用。發(fā)生的招聘費支出，應如何做會計分錄？

　　公司招聘費用會計分錄

　　招聘費用記入管理費用，下設招聘費明細科目，會計分錄如下：

　　借：管理費用-招聘費用

　　       貸：銀行存款

　　管理費用是指企業(yè)行政部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。比如像公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、董事會費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務招待費、辦公費、郵電費、管理人員工資及費等都是計入管理費用。借方登記企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，期末貸方轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目的管理費用，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目無余額。

　　招聘費用取得的進項稅額可以抵扣嗎？

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件一：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》有關(guān)規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。

　　納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(四)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

　　(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

　　納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

　　(六)購進的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

　　(七)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。、

　　本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

　　符合上述規(guī)定的，則相應的進項稅額不得從銷項稅額中進行抵扣。由于招聘服務費不符合以上規(guī)定，則可按規(guī)定抵扣增值稅進項稅額。

　　公司委托其他公司進行一項研發(fā)，但是研發(fā)失敗了，進項稅額可以抵扣嗎？

　　答：增值稅的進項稅額是否可以抵扣和進項的用途有直接關(guān)系，如相關(guān)進項符合《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條所提及的不可進項抵扣的項目的情形，則企業(yè)取得的進項不可以抵扣。通常企業(yè)購進的進項，如果是用于增值稅的一般計稅項目，則可以做進項抵扣。

　　因此，進項稅額是否可以抵扣與是否研發(fā)成功沒有直接關(guān)系，更多是依據(jù)政策規(guī)定來判斷。如果研發(fā)項目是失敗的，但此研發(fā)項目是屬于一般計稅方式的，相關(guān)研發(fā)進項往往也是可以做認證抵扣的。

　　法規(guī)參考：

　　《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

　　第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。

　　納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(四)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

　　(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

　　(六)購進的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

　　(七)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

　　本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

　　開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用，屬于會計核算中的費用類科目，那么開發(fā)成本具體包括哪些費用？

　　開發(fā)成本的組成

　　1、土地使用權(quán)出讓金：國家作為土地所有人，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。

　　2、征地拆遷安置補償：包括征地拆遷安置補償。國家建設征用農(nóng)村土地產(chǎn)生的費用主要包括土地補償費、勞動安置補助費、水利設施維護和配置費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地復墾基金、征地管理費等；拆遷安置補償。在城市地區(qū)，國家和地方政府可以按照法定程序?qū)袃渫恋鼗蛘咂髽I(yè)、事業(yè)單位、個人使用的土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或者其他建設項目。

　　3、前期工程費：項目規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用，以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。這些費用可根據(jù)實際工作量和相關(guān)收費標準進行估算。

　　4、基礎設施費用：也稱紅線內(nèi)工程費用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、污水、排洪、通訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指數(shù)估算法計算。

　　5、建筑安裝工程費：指直接用于建筑安裝工程的總費用。主要包括建筑工程費（建筑及特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）和室內(nèi)裝修工程費。

　　6、儲備基金：不包括基本儲備基金和不可預見的價格上漲。

　　7、公共配套設施費：主要包括開發(fā)社區(qū)公共配套設施發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)移的支出。本估算可參考“建筑安裝工程造價”估算方法。

　　8、開發(fā)期間的稅收：開發(fā)項目的投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所承擔的各種稅費以及當?shù)卣蛴嘘P(guān)部門征收的費用。

　　開發(fā)成本的影響因素

　　1、經(jīng)濟形勢的變化會影響項目開發(fā)成本：經(jīng)濟形勢的變化會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。

　　2、法律政策風險影響項目開發(fā)成本：法律和政策風險是指一個國家的國際國內(nèi)政治環(huán)境變化及相應的政策和法律調(diào)整（如財政政策變化、土地使用制度改革、住房制度改革等）給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的經(jīng)濟損失。

　　3、相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本：增加了開發(fā)成本：在中國房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項目調(diào)查和項目測算的人員素質(zhì)普遍不高。決策者很難根據(jù)這些人員指定的項目規(guī)劃做出正確的決策，導致項目投資失誤，給企業(yè)造成一定損失，并計入企業(yè)的開發(fā)成本。

　　企業(yè)購進貨物或無形資產(chǎn)時，需要支付的增值稅額，稱為進項稅。對于進項稅不得抵扣，一般有哪些情形？

　　什么情況下進項稅額不得抵扣？

　　一、根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn);

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的勞務和交通運輸服務;

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、勞務和交通運輸服務;

　　(四)國務院規(guī)定的其他項目。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)文件附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。

　　二、納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(四)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務

　　(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

　　納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

　　(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

　　(七)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

　　本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

　　進項稅額如何計算？

　　進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。進項稅額=不含增值稅的價格×增值稅稅率。

　　準予抵扣的進項稅額：

　　從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。

　　從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

　　購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，取得農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票。

　　企業(yè)對購進的固定資產(chǎn)進行改良，領(lǐng)用原材料時其增值稅進項稅額是否需要轉(zhuǎn)出？

　　固定資產(chǎn)改建領(lǐng)用的原材料是否需要進項稅轉(zhuǎn)出？

　　只有不是用于非應稅項目，就可以抵扣。不用轉(zhuǎn)出。

　　可以抵扣的項目政策依據(jù)：

　　一、根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第691號)第十條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn);

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的勞務和交通運輸服務;

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、勞務和交通運輸服務;(四)國務院規(guī)定的其他項目。

　　二、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)文件附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(四)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

　　(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

　　(六)購進的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

　　(七)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

　　本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。本通知附件規(guī)定的內(nèi)容，除另有規(guī)定執(zhí)行時間外，自2016年5月1日起執(zhí)行。

　　固定資產(chǎn)領(lǐng)用原材料賬務處理

　　借：固定資產(chǎn)

　      　 貸：原材料

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設備、器具、工具等。

　　固定資產(chǎn)按經(jīng)濟用途分類，包括生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)。按綜合分類，包括生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)、租出固定資產(chǎn)、不需用固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、土地、融資租入固定資產(chǎn)。

　　企業(yè)購進一批原材料，用于在建工程項目，其進項稅額需做轉(zhuǎn)出處理，相關(guān)的會計分錄怎么做？

　　外購原材料用于在建工程分錄

　　借：在建工程

　　       應交稅費-應交增值稅(進項稅)

　　       貸：庫存商品

　　              原材料等

　　用于增值稅可以抵扣項目就可以抵扣增值稅。

　　政策依據(jù)：

　　一、根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第691號)第十條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn);

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的勞務和交通運輸服務;

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、勞務和交通運輸服務;

　　(四)國務院規(guī)定的其他項目。

　　二、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)文件附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

　　(四)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

　　(六)購進的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

　　(七)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

　　本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。本通知附件規(guī)定的內(nèi)容，除另有規(guī)定執(zhí)行時間外，自2016年5月1日起執(zhí)行。

　　在建工程包括什么？

　　在建工程科目可按"建筑工程"、"安裝工程"、"在安裝設備"、"待攤支出"以及單項工程等進行明細核算。在建工程包括管理費、征地費、可行性研究費、臨時設施費、公證費、監(jiān)理費及應負擔的稅費等。

　　在建工程和工程物資區(qū)別是什么？

　　在建工程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建、擴建，或技術(shù)改造、設備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程科目核算企業(yè)基建、技改等在建工程發(fā)生的價值。

　　工程物資是指用于固定資產(chǎn)建造的建筑材料(如鋼材、水泥、玻璃等)，企業(yè)(民用航空運輸)的高價周轉(zhuǎn)件(例如飛機的引擎)等。工程物資科目，核算企業(yè)為基建工程、更改工程和大修理工程準備的各種物資的實際成本，包括為工程準備的材料、尚未交付安裝的需要安裝設備的實際成本，以及預付大型設備款和基本建設期間根據(jù)項目概算購入為生產(chǎn)準備的工具及器具等的實際成本。