無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)要交什么稅？

　　在房地產(chǎn)贈(zèng)與業(yè)務(wù)中，個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)，一般涉及的稅費(fèi)包括契稅、印花稅、個(gè)人所得稅。

　　無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)要繳納哪些稅費(fèi)？

　　案例：

　　2018年1月，黃先生在A省某市區(qū)買了一套門面房(非北京、上海、廣州、深圳)，價(jià)格100萬(wàn)元，面積120平方米，產(chǎn)權(quán)登記書登記價(jià)格100萬(wàn)元，繳納30000元的契稅。2020年10月，黃先生把房產(chǎn)贈(zèng)送給了曾經(jīng)幫助過(guò)他的甘先生。贈(zèng)與時(shí)，該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為121萬(wàn)元，贈(zèng)與合同標(biāo)明該房產(chǎn)的價(jià)格為100萬(wàn)元。假定在贈(zèng)與過(guò)程中，除稅費(fèi)外不產(chǎn)生任何其他費(fèi)用。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)所在地A省自2019年1月1日起實(shí)施“六稅兩費(fèi)”減半征收的稅收優(yōu)惠，契稅稅率為3%。那么，受贈(zèng)人甘先生的納稅義務(wù)有什么呢?

　　個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納以下稅費(fèi)：

　　1.契稅

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào))文件規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

　　根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的契稅計(jì)稅依據(jù)，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))有關(guān)規(guī)定，計(jì)算契稅的成交價(jià)格不包括增值稅。

　　案例當(dāng)中，甘先生與黃先生既不是直系親屬，也不是直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)人，而且受贈(zèng)的又是非住房，因此不符合增值稅免征條件，需按視同銷售納稅。

　　《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十九條規(guī)定，年應(yīng)稅銷售額超過(guò)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人按小規(guī)模納稅人納稅。

　　同時(shí)，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)，黃先生捐贈(zèng)的房產(chǎn)，適用于小規(guī)模納稅人銷售轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅方法。

　　按照贈(zèng)與時(shí)的公允價(jià)值減除其購(gòu)置原價(jià)后的余額作為銷售額計(jì)稅：

　　應(yīng)納增值稅額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%=(1210000-1000000)÷(1+5%)×5%=10000元。

　　因此，甘先生捐贈(zèng)房產(chǎn)的契稅= (1210000-10000)×3%=36000元。

　　2.印花稅

　　根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證包括單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

　　A省實(shí)行“六稅兩費(fèi)”減半優(yōu)惠。甘先生作為小規(guī)模納稅人接受非住房贈(zèng)與而納稅的個(gè)人，必須按贈(zèng)與房地產(chǎn)的價(jià)格繳納印花稅。

　　政策依據(jù)：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào))

　　計(jì)算得出應(yīng)繳稅款=1000000×0.05%×50%=250元

　　3.個(gè)人所得稅

　　無(wú)償取得不動(dòng)產(chǎn)的受贈(zèng)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))規(guī)定，受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

　　根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào))規(guī)定，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　因此，對(duì)于非住房捐贈(zèng)項(xiàng)目，甘先生應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=(1000000-36000-250)×20%=192750元。

　　在無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)的過(guò)程中，除了對(duì)受贈(zèng)人的涉稅處理外，還需要考慮對(duì)贈(zèng)與人的涉稅處理。

　　一般來(lái)說(shuō)，在無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)的過(guò)程中，捐贈(zèng)人與受贈(zèng)人的涉稅處理必須結(jié)合三個(gè)方面來(lái)確定:贈(zèng)與的房地產(chǎn)是住房類型還是非住房類型;雙方關(guān)系是否為直系親屬關(guān)系或直接扶養(yǎng)，贍養(yǎng)人;贈(zèng)與房屋的位置。

　　無(wú)償贈(zèng)送房屋的賬務(wù)處理

　　借：營(yíng)業(yè)外支出

　　       累計(jì)折舊

　　       貸：固定資產(chǎn)

　　接受無(wú)償捐贈(zèng)的房產(chǎn)時(shí)：

　　借：固定資產(chǎn)

　       　貸：營(yíng)業(yè)外收入—捐贈(zèng)所得